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广弘控股点评报告:冷链迁建合作意向确立,土地盘活有望提上日程

发布时间:2017-06-12    研究机构:广证恒生咨询

事件:6月12日公司旗下子公司广弘食品与广州市石井水泥厂、广州市长贤置业就在白云区石井镇槎龙村地堂地段上约200亩土地面积合作开发“食品冷链智慧港”项目等合作事项进行了约定,约定石井水泥厂以项目地块土地使用权及土地上盖资产作为合作条件,广弘食品与长贤置业组建联合公司负责项目出资,三方共同成立的公司负责项目运营、管理;意向书签订各方承诺在意向书签订3个月内完成石井水泥厂相关资产进行评估,项目意向书签订之日起8个月内完成,逾期自动终止。

点评:

食品冷链智慧港项目推进,西村冷冻厂土地改造有望走上日程:本次意向书合作各方承诺3个月内完成拟合作地块约200亩土地的资产评估公司,并约定意向书8个月内完成,逾期失效,表明公司食品冷链升级工程-冷链智慧港项目正式提上议程,公司食品板块产能升级有望扩充到10万吨产能(现有传统冷库容量约3万吨左右),若考虑约9个月建设期,如果公司分布开发推进则有望2018年下半年新建部分产能投产,中长期来看食品冷链产能扩充与升级有望提升强化公司食品冷链板块的市场竞争力,进一步整合市场资源,量(产能提升)价(产能升级带动盈利能力释放)提升带来食品板块业绩贡献提升。我们认为,随着食品冷链产能升级工程逐步迈入正轨且预期新建产能有望在2018年下半年逐步投产,意味着公司西村冷冻厂近100亩土地有望加快推进“三旧改造”。根据2017年4月27日广弘食品集团铁路专用线拆除及市政道路建设工程(一期)环评公示显示,根据最新的环评,拆除工作计划今年10月动工,预计2018年8月竣工,项目的一期工程,南起富力路,北至广弘食品集团门口,总长约0.745公里,拆除的广弘食品集团铁路专用线全场约1.54公里。因此我们认为,随着扩建新产能场地走上日程,西村冷冻厂所属土地三旧改造将进入日期排表推进阶段,以广弘食品铁路专用线拆除为起点将加快推动公司所属区域土地资产盘活。

西村冷冻厂地段优越,中山坦洲完成三通一平且空置,土地盘活价值溢价凸显:公司广州荔湾区西村冷冻厂的土地属于广州市老城区中心位置,面积约为97亩(约6.47万平方米)紧挨广州市内环路边上,地块位置临近广州火车站,广州汽车客运站,西村、西场地铁站等交通枢纽,又临近广东广雅中学(省一级重点中学),广东省妇幼保健院等民生机构,毗邻珠江支流,周边有大型房地产楼盘。该地块土地用途为工业用地,该地块为广弘食品生产经营用地,已纳入三旧改造进程序列。若假设按照5万/㎡的拍卖价格、按照3.5-4倍容积率,假设采用政府收储方式进行五五分成,那么公司有望分得合计约56.6亿-64.7亿元(目前账面价值约0.98亿元),有望带来超额溢价收入。此次食品冷链新建场地进入拟定阶段,意味着旧厂拆建及三旧改造进程推进,从财务角度有望将对公司近年财报带来积极影响。同时,中山坦洲地段公司拥有约200亩土地也属于纳入三旧改造进程的地段,2008年资产重组时按评估价5088万元入账(周边土地约为1200-1400万/亩),土地用途为工业用地,已完成“三通一平”,目前处于闲置状态,我们认为该地段前期准备工作(三通一平目前空置)妥当,土地资产盘活进程有望较快推进。此外,公司佛山南海1200多亩土地三旧改造提供安全边际,总部经济大楼即将完工投用也有望贡献可观的租金收入。

短期主业经营稳健,中短期关注教育内生+外延扩张,中长期关注食品冷链智慧港产能升级带来食品板块业绩提升:公司主业包括食品和教育发行,如前所言食品板块产能拆建升级有望在2018年下半年逐步释放投产,公司将逐步由广州肉类食品龙头向广东省乃至全国领军类食品冷链企业进军,中长期来看具有业绩增长性;发行板块公司旗下教育书店作为省内发行垄断两大渠道之一,有望充分整合省内渠道资源,当前教育发行业务稳定贡献9000万左右净利,通过内生结合外延的方式沿着教育服务与教育附加板块拓展延伸,有望在中短期内逐步体现教育业务增长。随着教育业务拓展推进,食品冷链业务扩容并逐步释放产能,近两年公司主业将逐步迈入稳健增长阶段,中长期而言内生增长可观。

国企改革受关注有望受益国企改春风,高管此前增持彰显信心:作为国企改先锋,集团早在2015年即引入民营资本(新锦安和兰光获得控股股东广弘资产49%股权)进行股东层面混改,随着5月24日发改委发文显示国企改革“第三批试点企业将进一步扩大范围,选择中央企业的同时,还将重点从省、自治区、直辖市选择试点企业”,国企改革再次引市场关注,作为改革前沿的岭南国企,有望在新一轮国企改中发力并受市场关注。此外公司高管团队于2016年7月增持上市公司股份承诺半年内不减持,10名高管共同参与的资管计划在二级市场合计竞价增持约5700万元公司股票,增持成本约9.06元/股(目前尚未有公告提示该资管计划所增持股份有减持情况),彰显公司核心高管团队的信心。

盈利预测与估值:暂不考虑外延并购的前提下,预计公司2017-2019EPS为0.25、0.28、0.34元/股,对应当前股价估值为:38、33、28倍PE,维持强烈推荐评级。

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